Это означает, что клиенты, покупающие недвижимость с небольшим даунпэйментом, будут платить больше обязательной государственной страховки. Конечно, эту страховку можно прибавить к мортгиджу и растянуть на 25 лет. А вот налог HST на нее придется заплатить сразу, при закрытии сделки. И опять это наиболее болезненно ударит по покупающим впервые, ведь у них каждая тысяча на счету: расходов так много, а льгот для молодых семей так мало.
Многие покупатели захотят ускорить свои поиски жилья, чтобы уложиться в оставшийся месяц до введение болезненного новшества. Так что в течение следующих нескольких недель мы будем видеть потоки семей, мечущиеся в поисках доступного и привлекательного жилья.
А что, покупателей, которые оплатят первый взнос 20% и более, это изменение не коснется? Казалось бы, нет… Однако рынок опять искусственно оживили путем государственного регулирования, и желающих улучшить свои жилищные условия значительно прибавилось.
Если вы продаете предыдущий дом и можете позволить себе внести хороший первый взнос на новый дом, все равно вы выиграете, если выйдете на рынок до 1 мая! У вас есть шанс продать свою недвижимость быстрее и эффективнее.
Вокруг рынка недвижимости снова заплелись спекуляции: раз сейчас такое горячее время, не лучше ли покупателям подождать до лета? Может, цены все-таки упадут? Но практика последних 6 лет (за это время правила предоставления мортгиджа изменялись 5 раз) показывает, что цены не падают. Цены как будто замирают на месте, а падает активность, т.е. количество совершенных сделок. В очередной раз рынок адаптируется к новым условиям, люди привыкают к неизбежным изменениям, и… цены снова идут вверх.
Выиграть в период затишья может только инвестор, который приобретает очередную единицу недвижимости.
Приходите на консультацию, и мы обсудим реалии сегодняшнего рынка недвижимости.
Источник: spravka.ca
Кратко о страховании Мортгиджа
| Мортгидж страхование, иными словами, страховка от невыплаты ипотечного кредита (mortgage default insurance), предназначена для того, чтобы защитить финансовый институт в том случае, если вы не в состоянии погасить полученный кредит. Таким образом, это не имеет никакого отношения к защите вашего капитала. |
Вам необходимо оплатить мортгидж страховку, если ваш первоначальный ипотечный платёж (mortgage downpayment) составляет менее 20% от общей стоимости дома. В таком случае вы получаете застрахованный мортгидж (high-ratio mortgage).
Если же вы можете себе позволить, как минимум, 20%-ый первоначальный взнос, то вам выдают незастрахованный мортгидж (conventional mortgage). В таком случае страхование от мортгидж дефолта обычно не является обязательным. В то же время, могут быть и некоторые исключения, например, если у вас нет официально подтверждённого систематического дохода.
Кто может предоставить вам мортгидж страховку?
В Канаде есть три основных финансовых института, предоставляющих страховку от мортгидж дефолта:
• Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)
• Genworth Financial
• Canada Guaranty Mortgage Insurance Company.
Если вам необходимо оформить данную страховку, ваш банк возьмёт все связанные с этим хлопоты на себя.
Сколько это стоит?
Конечно, плата за страховку от мортгидж дефолта (premium) зависит от размера вашего первоначального платежа. Это значит, чем больший взнос вы предоставляете, тем дешевле вам обойдётся страховка. В основном, данная плата варьируется в пределах от 0,5% до 3% от общей суммы кредита.
Далее представлена таблица, показывающая зависимость платы за мортгидж страховку от суммы вашего первоначального взноса. Для примера взят 25-тилетний срок амортизации.
| Коэффициент кредит-стоимость (LTV) | Плата за мортгидж страховку (в процентах от общей суммы кредита) |
| 80% | 1.00% |
| 85% | 1.75% |
| 90% | 2.00% |
| 95% | 2.75% |
Стоит заметить, что в случае более длительного срока амортизации стоимость страховки может быть несколько выше. Более того, если вы работаете на себя (self-employed) и у вас нет официального подтверждения дохода от третьих лиц, как например письмо с работы и расчет налоговых отчислений (paystub) или налоговая декларация (Notice of Assessment), стоимость страховки может быть существенно дороже.
Пример стоимости мортгидж страхования
Лариса внесла первоначальный мортгидж платёж в размере $35,000, и это составляет 17,5% от общей стоимости дома ($200,000). Это значит, что её взнос составляет менее 20%, поэтому её необходимо оплатить мортгидж страховку.
Предположим, что:
• Стоимость страхования включается в сумму мортгиджа, которая составляет $165,000.
• Стоимость страхования равна 2% от общей суммы кредита.
• Срок амортизации – 25 лет.
• Процентная ставка равна 5%.
В итоге, страховка от мортгидж дефолта будет стоить ей $165,000 x 2% = $3,300. Таким образом, общая сумма мортгиджа равна $165,000 + $3,300 = $168,300.
Данный пример показывает, что ипотечная страховка обойдётся Ларисе в $3,300, и эта стоимость будет включена в общую сумму её кредита. В результате, её месячные мортгидж платежи увеличатся с $960 до $979. Иными словами, по прошествии 25-ти лет амортизации данная страховка будет стоить ей на $2,458 дороже из-за выплат по процентам.
Здесь важно упомянуть, что хотя страхование мортгиджа от дефолта и защищает финансовый институт, в случае возникновения непредвиденных жизненных ситуаций у клиента, как например невозможность найти работу, болезнь или инвалидность, страховые компания имеют специальные программы помощи. Самым простым, является предоставление 3-6 месяцев перерыва по выплатам по мортгиджу (накопившаяся сумма добавляется к основному долгу), пока клиент встанет на ноги и сможет возобновить регулярные платежи. Поэтому если ваш мортгидж был изначально застрахован и возникла сложная ситуация – не затягивайте, позвоните своему мортгидж брокеру или в банк и начните процесс разрешения проблемы не доводя до потери дома. Помните, что ни банк, ни страховая компания не заинтересованы забрать у вас дом и заниматься его продажей, теряя при этом деньги!
Источник: mortgagelegko.com
