Калгари, Канада, жизнь в Калгари, новости Калгари, события в Калгари, информация о Калгари, афиша, знакомства в Калгари

Рынок недвижимости Канады и нефть

215567236

Торговля сырьем и энергоносителями занимает в экономике Канады важную роль. Поэтому существенное падение цен на нефть в последние месяцы не может не затронуть Канаду, включая местный рынок недвижимости.
Другое дело, каково это влияние, и чего нужно ожидать.
Основные тенденции на будущее

Начну с того, что пока никакого влияния от падения цен на нефть на рынке недвижимости Канады не ощущается. Объясняется это просто – инерционностью рынка и отсутствием каких-либо признаков кризиса.

Однако, если цены продолжат падать и будут держаться на низком уровне достаточно долго, это несомненно приведет к пертурбациям на рынке недвижимости. Как минимум это создаст поначалу определенную нестабильность, так как состояние рынка недвижимости во многом определяется настроениями покупателей и продавцов, а они в таких условиях будут растеряны и начнут паниковать.

Далее направление движения рынков недвижимости будет определяться уже чисто экономическими факторами, а именно:
рынки западных провинций начнут охлаждаться, в результате чего не исключен “мягкий” кризис, с падением цен;
рынок провинции Онтарио, в первую очередь Торонто, начнет еще больше разогреваться, с заметным ростом цен на нем, особенно в секторе отдельно стоящих домов.

Чтобы понять, почему я так думаю, следует обратить внимание на структуру экономики Канады. Стоит вспомнить, что Канада это страна двух экономик, которые в какой-то степени являются антагонистическими.

С одной стороны, в Канаде есть мощнейший ресурсно-энергетический сектор, один из крупнейших в мире.

С другой стороны, Канада это индустриально развитая страна, промышленный сектор которой занимает лидирующие позиции среди развитых стран.

Сосуществование этих двух экономик во многом определяет общее состояние экономики страны, включая состояние рынков недвижимости. Падение цен на нефть, и на натуральные ресурсы в целом, оказывает на эти экономики совершенно противоположное действие.

Сырьевые провинции Канады

Деление страны на сырьевую и индустриальную части проходит по прериям, то есть точно по центру. Все западные провинции, в первую очередь провинция Альберта, имеют экономики, ориентированные в основном на добычу и переработку природных ресурсов.

В частности, лидер этой части страны, провинция Альберта, является главным нефтяным резервуаром Канады, и практически всё в этой провинции вращается вокруг нефтедобычи.

Стоит сказать, что еще в начале этого века основные города провинции Альберта – Калгари и Эдмонтон – были типичными канадскими городами второго эшелона, не сильно процветающими и малоинтересными для иммигрантов, и вообще кого бы то ни было.

Нефтяной бум последних пятнадцати лет в корне изменил ситуацию. Благодаря высоким доходам от добычи и продажи нефти, стали расти зарплаты в регионе. Расширение производства и развитие соответствующей инфраструктуры вызвало огромную потребность в рабочей силе, благодаря чему в провинцию потянулись специалисты со всей страны. Альберта также стала привлекательной для иммигрантов, которые раньше традиционно выбирали Торонто и Ванкувер.

Наконец, сюда потекли инвестиции, так как отдача при работе на сырьевом рынке была значительно выше, чем в других секторах экономики.

Аналогичным образом ситуация складывалась в провинции Саскачеван, хотя и не так экстремально, как в Альберте. Частично под эту волну попала также провинция Британская Колумбия. В результате рынок недвижимости во всех этих провинциях стал крайне активным, цены росли высокими темпами.

В частности, в настоящий момент Ванкувер является самым дорогим городом Канады, а Калгари по средней стоимости жилья стоит на третьем месте.

Индустриальные провинции Канады

В противовес западным провинциям две восточные провинции – Онтарио и Квебек – формируют индустриальную и постиндустриальную экономику Канады. В этих двух самых крупных провинциях страны, в первую очередь в Онтарио, сосредоточена основная часть промышленности Канады. Также в Онтарио сосредоточены главные технологические инновационные центры и финансовый сектор. Индустрия этих двух провинций традиционно завязана на экономику Америки, которая является главным экономическим партнером Канады.

Можно ли назвать последние годы удачными для этих двух провинций? Однозначно нет.

Во-первых, рост цен на нефть привел к повышению курса канадского доллара к американскому. Дело доходило до того, что канадский доллар стоил больше американского. Это удорожало товары и услуги канадских компаний, и снижало их конкурентоспособность. В результате многие компании теряли заказы.

Во-вторых, жесточайший кризис, разразившийся в США в 2008 году (а фактически еще раньше), также привел к значительному уменьшению заказов на товары и услуги из Канады. Не говоря уже про то, что всё первое десятилетие американская индустрия сворачивала местное производство, переводя его в Китай, и надобность в канадских подрядах исчезала сама собой.

В -третьих, последние пятнадцать лет инвестиционные потоки были переориентированы с промышленного сектора на сырьевой, то есть они шли в Альберту и другие ресурсные провинции.

Наконец, политический вопрос. С 2006 года у власти в Канаде находится партия консерваторов, ключевые посты в которой занимают выходцы из Альберты, лоббирующие в первую очередь интересы сырьевого сектора. В Онтарио все это время у власти находится партия либералов, главный противник консерваторов.

Из-за антагонизма партий федеральное правительство фактически объявило войну провинции Онтарио, что выражается в нежелании финансировать провинциальные проекты и оказывать поддержку промышленному сектору.

Тем не менее, индустриальный сектор Канады, в первую очередь провинции Онтарио, сумел адаптироваться к новым условиям, выйти на новые рынки, и показывает хороший рост. Особенно преуспели те отрасли, которые относятся к постиндустриальной экономике, включая информационные технологии, биохимию и финансовый сектор.

Как результат, главный город провинции Онтарио – Торонто – продолжает оставаться одним из самых быстрорастущих городов страны, с наиболее активным рынком недвижимости (наравне с Ванкувером). По средней стоимости жилья Торонто стоит на втором месте в Канаде .

Однако при этом нужно помнить, что Торонто, в отличие от столь же дорогих Ванкувера и Калгари, является мегаполисом мирового уровня, и по степени своего влияния на мировую экономику входит в первую десятку городов мира.

Влияние цен на нефть на рынки недвижимости западных провинций

Итак, как влияет падение цен на нефть на рынки недвижимости в двух экономических галактиках Канады – сырьевом западе и индустриальном востоке? В частности, нас интересует в первую очередь провинция Онтарио, и особенно город Торонто.

Ранее я неоднократно писала о том, что рано или поздно наступит день, когда цены на энергоносители начнут снижаться, и это больно ударит по рынку недвижимости западных провинций. Так вот, этот день наступил.

Падение цен на нефть ведет к уменьшению доходов и сворачиванию нефтяного сектора. Естественно, это снизит поступления в местные бюджеты, и по цепочке приведет к общему ухудшению ситуации в этих провинциях.

В такой ситуации нужно ожидать отток специалистов из провинции, тем более что климат в Альберте и других степных провинциях очень суровый – по крайней мере, Онтарио по сравнению с Альбертой это просто курортное место.

Вместе с людскими ресурсами начнется отток инвестиций. Все это приведет к охлаждению рынка недвижимости и, если такая ситуация продлится год-два, то к существенному падению цен на недвижимость.

К сожалению, Альберта жестко завязана на нефть. Есть потребность в нефти, есть высокие цены на энергоносители – провинция купается в деньгах. Как только наступает ситуация как сейчас – провинция начинает скрести по сусекам и поджиматься. Однобокость экономики западных провинций является их ахиллесовой пятой.

Если говорить про Калгари, то на ближайшие годы это будет пожалуй самый проблемный рынок недвижимости страны – естественно, при условии, что ситуация с ценами на нефть будет сохраняться. А причин для этого более чем достаточно.

Ванкувер также не обойдут стороной кризисные явления, хотя там рынок недвижимости будет во многом стабилизироваться притоком азиатских денег. По крайней мере, я ожидаю там если не снижения, то как минимум стабилизацию цен.

Помимо того, что всё это следует из характера развития ситуации, можно также обратиться к опыту осени 2008 года, когда цены на нефть также падали. Так вот, рынок недвижимости тогда повел себя в точном соответствии с тем, что описано выше.

Влияние цен на нефть на рынок недвижимости Торонто

Пока все складывается так, что Торонто останется не просто активным рынком (в 2014 году цены в Большом Торонто -GTA выросли в среднем на 8%), но его активность в обозримом будущем должна только вырасти.

Почему я так думаю? Дело в том, что сейчас ситуация разворачивается на 180 градусов по сравнению с тем, какой она была как минимум последние 10 лет.

Во-первых, дешевеющий из-за падения цен на нефть канадский доллар (а на момент написания статьи за один канадский доллар давали 87 центов США) делает товары и услуги из Канады более доступными, что ведет к увеличению заказов. Что, в свою очередь, стимулирует производство.

Во-вторых, низкая стоимость сырья и энергоресурсов удешевляет производство и делает более дешевым конечный продукт, что также стимулирует производство.

В-третьих, американская экономика находится на подъеме, причем только в начальной фазе, что дает перспективы как минимум на 10-15 лет вперед. С учетом того, что сейчас США усиленно возвращают важные производства из Китая в США, канадским компаниям можно рассчитывать на увеличение заказов. К слову, падение цен на нефть и сырье также благотворно влияет на подъем экономики США и развитие производства.

Наконец, инвесторы начнут выводить деньги из ресурсных провинций, и вкладывать их в Онтарио. Для иммигрантов провинция Онтарио также станет самым привлекательным местом, так как работа и высокие зарплаты будут именно здесь. Приток денежных вливаний и увеличение населения просто не могут не оказать давления на рынок недвижимости в Торонто.

Поэтому, резюмируя вышесказанное, можно говорить о том, что качели экономического благополучия качнулись в сторону Онтарио, что приведет к активизации рынка недвижимости.

Заключение

Естественно, описанные выше тенденции произойдут не в одночасье. Экономика – это инертная система, и потребуется время, чтобы она адаптировалась к новым условиям. Поэтому изменения могут произойти не сразу. Возможно, они станут заметны лишь во второй половине следующего года.

Также нужно понимать, что падение цен на нефть отразится на бюджете Канады, и, как следствие, окажет в самом ближайшем будущем негативное влияние на все провинции. Поэтому не исключено, что рынки недвижимости крупнейших городов страны в ближайшие месяцы будут вести себя непредсказуемо, так как они будут определяться не столько экономическими причинами, сколько настроениями игроков на рынке.

Однако, повторю, рынок недвижимости Торонто защищен от такого рода негативных влияний гораздо лучше других рынков недвижимости страны, не говоря уже о том, что после периода адаптации все эти факторы пойдут ему только на пользу.

Наконец, рынок недвижимости Торонто находится под влиянием набора других факторов, которые также работают на поддержание его активности. Что, в сочетании с описанным выше, будет только разогревать его.

Елена Рябинина | 2014.12.12